Parece lógico pensar que, por ejemplo, dos viviendas que están situadas en la misma calle de Madrid, con la misma superficie en metros y con una distribución similar tengan un valor en el mercado inmobiliario prácticamente idéntico.

Sin embargo, una tasación inmobiliaria no consiste en multiplicar los metros cuadrados de una vivienda por el precio medio del metro de los inmuebles en esa zona: implica analizar sus características físicas, constructivas, jurídicas y urbanísticas, además de estudiar otros aspectos de las condiciones del mercado.

Por eso, dos propiedades que parecen iguales a simple vista pueden obtener valores de tasación diferentes aún tratándose de tasaciones homologadas realizadas por una empresa de tasación oficial. ¿Qué puede marcar esa diferencia? Hoy te lo contamos.

¿Qué variables influyen en esas tasaciones homologadas distintas?

Es evidente que cuando se compara el valor de tasación que calcula un profesional de una empresa de tasación homologada por el Banco de España con una tasación gratuita realizada online pueda haber notables diferencias. Las primeras cumplen unos requisitos normativos muy estrictos que no tienen en cuenta las segundas, que solo deberían servir para tener una primera aproximación a lo que puede costar esa vivienda en el mercado.

Sin embargo, cuando ambas tasaciones son homologadas, objetivas e independientes, muchas personas se preguntan a qué se debe esa diferencia de valor entre dos inmuebles aparentemente iguales o muy similares. Pues bien, aquí tienes algunas de las variables que pueden determinar el valor de un inmueble en el mercado actual:

1.- Estado real de conservación:

Dos viviendas con los mismos metros cuadrados y la misma antigüedad pueden encontrarse en situaciones muy distintas. El estado de conservación de fachadas, cubiertas, carpinterías, acabados o elementos estructurales influye en el valor. Por eso, en las tasaciones homologadas, según la normativa de valoración vigente, se comprueba también el estado de construcción y conservación aparente del inmueble.

2.- Calidad constructiva:

La calidad de los materiales, las instalaciones, los sistemas constructivos, el aislamiento o determinados equipamientos pueden diferenciar dos viviendas, aunque su superficie y su ubicación sean idénticas. La normativa actual contempla expresamente la obligación de atender a la descripción de los elementos fundamentales de la edificación, sus instalaciones y los acabados relevantes.

3.- Orientación y características concretas:

La orientación, la iluminación natural, las vistas, la altura de la planta, la presencia de terrazas… pueden generar diferencias de valor entre inmuebles ubicados incluso en el mismo edificio. El peso de la localización no se reduce a decir que dos viviendas están en el mismo barrio de Madrid, sino que influyen estos otros aspectos.

4.- Distribución:

Cien metros cuadrados pueden ofrecer posibilidades muy diferentes dependiendo de cómo estén organizados. El número y tamaño de las habitaciones, la existencia de espacios de circulación poco aprovechables, la relación entre estancias o la funcionalidad general de la vivienda son características que el análisis de tasación técnico debe tener en cuenta. La propia normativa contempla la distribución básica, los usos y las superficies de las distintas partes del inmueble.

5.- Situación registral y urbanística:

Aquí aparece una diferencia que puede ser invisible durante una visita. La superficie observada físicamente debe contrastarse con la documentación disponible y también deben comprobarse aspectos como la adecuación del inmueble al planeamiento urbanístico. Una discrepancia entre la realidad física y la documentación, determinadas situaciones urbanísticas o la existencia de limitaciones pueden afectar a la valoración.

6.- Servidumbres o cargas:

Una vivienda puede parecer idéntica a otra hasta que se analiza su situación jurídica. Las servidumbres, por ejemplo, pueden limitar determinados derechos sobre el inmueble y deben ser objeto de comprobación cuando sean visibles o consten en la documentación pertinente.

7.- Entorno y evolución del mercado:

Tampoco basta con conocer el precio medio del metro cuadrado en una zona. La evolución de la oferta y la demanda, las características de los inmuebles comparables y las condiciones del mercado en el momento de la valoración pueden hacer que dos tasaciones realizadas en momentos diferentes no coincidan aunque las viviendas sean casi idénticas.

En definitiva

Una tasación profesional homologada no se basa en algo tan sencillo como “¿cuántos metros tiene esta vivienda?”. El objetivo es determinar cuánto vale ese inmueble concreto teniendo en cuenta sus características y su situación en el momento de la valoración.

Precisamente por eso, cuando el valor económico del inmueble tiene consecuencias importantes, conviene recurrir a una sociedad de tasación homologada por el Banco de España como Grupo ATValor. Nuestra entidad está respaldada y supervisada por ese organismo y debemos cumplir requisitos normativos destinados, entre otros aspectos, a garantizar la calidad de las valoraciones y la independencia de nuestros profesionales.

Esto resulta especialmente relevante en situaciones en las que el valor de una vivienda puede tener consecuencias patrimoniales, como puede ser el reparto de una herencia o la tasación de una vivienda en un divorcio en Madrid. En estos casos, contar con una valoración realizada por profesionales cualificados y bajo criterios técnicos reglados permite disponer de una referencia mucho más sólida que una simple estimación de mercado.