El auge del teletrabajo y la consolidación de modelos híbridos que combinan trabajo presencial con trabajo telemático han introducido una variable inesperada en el tablero del mercado inmobiliario terciario.

Durante décadas, la tasación de oficinas y de espacios laborales se apoyaba en pilares relativamente estables: ubicación, superficie, calidad constructiva y demanda empresarial. Podríamos decir que los aspectos que influían en su valoración eran muy similares a los que reinaban en el mercado inmobiliario residencial.

Sin embargo, la progresiva reducción de la presencialidad ha alterado los patrones de uso, generando un escenario más dinámico donde la flexibilidad se convierte en un activo clave que puede influir en ese valor de tasación. La pregunta ya no es solo cuánto mide una oficina o dónde está, sino cómo se utiliza y con qué intensidad.

Por todo ello, hoy hemos querido abordar esta cuestión en este nuevo artículo y reflexionar sobre cómo han afectado estos cambios a la tasación de oficinas y si, ahora, se valoran otros aspectos que antes no se tenían en cuenta.

La realidad impone cambios en la tasación de oficinas

Como decíamos, si las oficinas ya no se usan igual, es lógico pensar que ya no se valoren de la misma forma. Por eso, las sociedades de tasación homologadas como Grupo ATValor hemos tenido que adaptarnos para reflejar una realidad que ha cambiado:

1.- Nuevas variables de tasación

Aunque los enfoques clásicos como el método de comparación, el de capitalización de rentas o el del coste de reposición siguen siendo metodologías vigentes que ayudan a estimar el valor en el mercado de estos espacios, ahora se incorporan variables adicionales vinculadas a la ocupación efectiva como la rotación de usuarios y la capacidad de adaptación del espacio.

Por ejemplo, se valora si las oficinas están diseñadas bajo modelos flexibles, con zonas compartidas y puestos no asignados, algo que puede dar lugar a valoraciones distintas en términos de rentabilidad y riesgo.

2.- Ubicación

Asimismo, la ubicación sigue siendo determinante en la tasación de oficinas, pero con matices. Porque otro aspecto de esta nueva realidad es que, así como los distritos financieros tradicionales mantienen su atractivo, han emergido nuevas zonas periféricas o bien conectadas que ganan valor al ofrecer costes más ajustados y entornos más versátiles.

3.- Sostenibilidad y digitalización

A la nueva forma de valorar la ubicación se suma la importancia creciente de factores cualitativos como la sostenibilidad, la eficiencia energética o la digitalización del inmueble, aspectos cada vez más considerados en informes técnicos conforme a normativas europeas y estándares internacionales.

Una oficina sostenible y eficiente va a tener más valor en el mercado, como ocurre también con las viviendas.

4.- Análisis del mercado laboral asociado

La demanda de espacio ya no depende únicamente del número de empleados, sino de los días de asistencia, la política corporativa de trabajo remoto y la cultura organizacional. Esto introduce cierta volatilidad en la previsión de ingresos, lo que puede influir en la valoración final mediante ajustes en las tasas de capitalización o en los escenarios de riesgo contemplados.

En definitiva, el crecimiento del teletrabajo no ha devaluado de forma uniforme las oficinas, pero sí ha redefinido los criterios con los que se mide su valor.

Acude siempre a empresas oficiales de tasación

Por eso, en este nuevo paisaje, contar con una tasación de oficinas rigurosa, elaborada por entidades autorizadas y conforme a estándares oficiales y homologados por el Banco de España, resulta imprescindible para obtener una valoración fiable, objetiva y alineada con las verdaderas dinámicas del mercado.

Además, no podemos olvidar que la tasación de oficinas puede ser mucho más importante si se trata de espacios en propiedad, ya que, evidentemente, condiciona la valoración de empresas, sobre todo si hablamos de un concurso de acreedores.