Se trata de una pregunta bastante habitual y que no todo el mundo sabe contestar. Pero, ¿cómo calcular el precio por metro cuadrado de una vivienda? ¿Sabes en qué parámetros hay que fijarse o qué puntos son los más influyentes en el resultado final? Vamos a tratar de resolver estas principales cuestiones en las próximas líneas de nuestro blog.
El hecho de calcular el precio por metro cuadrado es fundamental para llevar a cabo un buen trabajo. En un artículo anterior en este mismo espacio, ya os explicamos cómo se realiza una buena tasación inmobiliaria. Ahora, nos vamos a centrar en este apartado particular por su gran importancia.
Lo primero que tenemos que tener claro es que solo la intervención de un profesional cualificado será capaz de determinar el precio por metro cuadrado más preciso de cualquier hogar. Aunque dispongamos de mucha información al respecto en distintos portales inmobiliarios, lo cierto es que estos datos son solo orientativos. En ningún caso reflejan el precio real del mercado inmobiliario.
¿Qué factores influyen a la hora de calcular el precio por metro cuadrado?
Básicamente, podríamos definir tres principales factores que pueden influir de una manera decisiva en el precio de mercado de una casa. Estos serían los siguientes:
- La ubicación de la vivienda.
- El estado de la vivienda.
- Los servicios que se encuentren alrededor de la misma: colegios, farmacias, hospitales, transporte público, jardines, parques…
Por eso, cuando confiamos únicamente en la información de portales inmobiliarios, lo que estamos recibiendo es una simplificación extrema que suele realizarse a través del código postal. Como imaginas, estos códigos abarcan superficies extensas de una localidad en las que pueden darse situaciones diversas. No es extraño que en un mismo código postal haya calles con rentas más altas y otras más bajas.
A la hora de calcular el precio por metro cuadrado de una vivienda para llevar a cabo una compraventa, un tasador profesional tendrá presentes siempre dos condicionantes:
- El precio del suelo dependerá de la ubicación exacta del inmueble y de los servicios que pueda tener alrededor.
- En el precio de la construcción de la vivienda influyen de manera decisiva los materiales empleados.
Por último, es necesario destacar que cuando se estima el precio por m² de una vivienda se trabaja sobre dos variables, el precio (por un lado) y la superficie. En lo que respecta a la segunda, suele venir referida a diferentes parámetros, que hacen a veces que el precio obtenido no sea del todo comparable. En lo que respecta a estos parámetros, tendríamos:
- Superficie útil: Es la que mide la vivienda de forma interior, sin tener en cuenta el espacio que ocupan sus límites (la propia construcción, muros, columnas y otros elementos no prescindibles). Es decir, todo el espacio que se encuentra en sus límites y que a su vez se puede ocupar. Incluye armarios empotrados o muros entre habitaciones que se pueden eliminar.
- Superficie construida: La superficie construida, en cambio, cuenta con la medición de lo que ocupan pilares, muros perimetrales y todo aquello que formando parte de ella no podría estar ocupado por una persona.
- Superficie construida con elementos comunes: Esta es la variable que más se emplea en valoración porque suele incorporar todos aquellos elementos que le corresponden al inmueble, estén o no formando parte de su espacio físico. Así, los elementos comunes son todos aquellos espacios que siendo habitados por una comunidad de vecinos no se encuentran adscritos de forma exclusiva a ninguno de los vecinos, pero sí proporcional a todos ellos, con lo que se adhieren a la superficie construida de la casa porque le confieren la totalidad del espacio construido de la edificación a la vivienda. Se trata por ejemplo de la parte que le corresponde a cada vivienda de las escaleras, pasillos comunitarios, ascensores, cuartos auxiliares, portal, etc. Con ello, en los edificios y urbanizaciones se aporta cierta cantidad de superficie por estos hechos, considerando que a mayor espacio de zonas comunes mayor superficie de diferencia habrá entre la superficie útil y la construida con comunes.
- Luego existen otros tipos de superficies, como las de terraza, las que jardín, etc, pero hay que entender bien qué confieren a la vivienda, si están vinculados a ella o simplemente se tiene el uso y disfrute de las mismas.
Cuando se pone precio de forma unitaria, o se tienen precios unitarios medios de una zona es imprescindible tener en cuenta de qué tipo de superficie es el unitario, puesto que si contamos con el valor de un inmueble de forma absoluta, y sabemos además su superficie útil, construida, y construida con comunes, tendremos tres precios por superficie diferente, luego la unidad de medida deberá de tener siempre en cuenta este hecho. Como sociedad de tasación homologada, podemos orientarte y asesorarte en todo lo que necesites, no dejes de consultarnos.
