El cambio de uso de local a vivienda es una gran opción para los inversores, sobre todo en Madrid y Barcelona. Se trata de una operación que permite adquirir inmuebles a precios reducidos, y conseguir que se revaloricen, incluso llegando a duplicar su valor. Además, estos inmuebles ofrecen una excelente rentabilidad a los inversores cuando se destinan al alquiler. Si estás planteándote adquirir un local para convertirlo en vivienda, te explicamos qué debes tener en cuenta antes de hacerlo.
¿Cómo saber si un local puede legalizarse como vivienda?
Hay que aclarar que no todos los locales pueden legalizarse como viviendas. Aunque los requisitos que se piden no son, ni mucho menos, imposibles de cumplir, debemos asegurarnos de antemano de que nuestro local cumple con todas las condiciones exigidas:
- En primer paso para realizar el cambio de uso de local a vivienda es comprobar la densidad máxima de viviendas establecida por el plan urbanístico de nuestro ayuntamiento. Es posible que nuestro edificio albergue el número máximo de viviendas permitido, y en este caso nunca podríamos obtener la licencia para el cambio de uso.
- También tendremos que asegurarnos de que los estatutos de la comunidad de propietarios permiten realizar el cambio de uso. Si no fuera así, deberíamos obtener la aprobación de la junta de la comunidad.
- En cuanto a las condiciones de habitabilidad exigidas, los requisitos varían ligeramente de unas poblaciones a otras. En Madrid, la normativa especifica que la superficie mínima han de ser 38 m² (25 m² si se trata de un estudio), con una altura de al menos 2,5 metros en el 75% de la superficie. Además, se establecen otras condiciones que afectan como la fachada exterior (obligatoria), número de dormitorios, ventilación, accesibilidad y seguridad… lo más recomendable es que consultes en tu ayuntamiento y te asegures de que tu local cumple todas estas condiciones.
Mi local cumple todos los requisitos: ¿qué hago ahora?
Una vez que estemos seguros de que no habrá trabas legales que nos impidan el cambio de uso de local a vivienda, es necesario presentar al ayuntamiento el correspondiente proyecto de cambio de uso. Los profesionales de ATValor te pueden aconsejar en este trámite debido a su experiencia. Posteriormente, necesitaremos la licencia de obras pertinente, en función de la reforma que se vaya a acometer.
Con el certificado final de obra podremos solicitar la licencia de primera ocupación. A partir de este punto nuestro local ya será una vivienda a todos los efectos.
Pero los trámites no acaban aquí. Necesitaremos acudir a un notario para conseguir una escritura nueva que refleje el nuevo uso y presentaremos dicha escritura en el registro de la propiedad.
Además, se debe declarar la variación del valor catastral en las oficinas del catastro. Esto es necesario para que se actualice el recibo del IBI, dado que las viviendas no pagan lo mismo que los locales.
